Málaga +34 687 46 57 65 | Madrid +34 648 811 914 | Valencia +34 610 418 803

Según el artículo 22 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil:

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.”

Por tanto, en el caso de que iniciemos un proceso de desahucio, éste puede enervarse cuando el arrendatario, requerido por el tribunal, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. 

Por otro lado, la ley incluye dos situaciones en las cuales no operará la enervación del desahucio:

  • Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior (excepto cuando el cobro no hubiera tenido lugar por culpa del arrendador)
  • Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Por todo ello, nuestra recomendación es que en estos casos el arrendador requiera el pago de la renta adeudada con una antelación suficiente para que el arrendatario no pueda enervar la acción de desahucio (al menos con una antelación de 30 días a la fecha de presentación de la demanda).