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RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

DERECHO DE DESISTIMIENTO POR PARTE DEL ARRENDATARIO 

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra regulado actualmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Uno de los temas que más plantea controversia en relación con el arrendamiento de vivienda es el desistimiento del contrato por parte del arrendatario previsto en el artículo 11 de la mentada ley, el cual establece que: 

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

Por tanto, es un derecho para el arrendatario el desistimiento del contrato de arrendamiento a partir de que hayan transcurrido al menos seis meses (también cabrá desistimiento antes de haber transcurrido seis meses en el caso de que haya pacto de las partes), pudiéndose establecer en el contrato de arrendamiento una indemnización por parte del arrendatario que no podrá ser mayor que el establecido en dicha norma (OJO: si no se establece en el contrato no habrá derecho a indemnización por el desistimiento anticipado del contrato).

 

PROBLEMAS QUE ENCONTRAMOS EN LA PRÁCTICA

INDEMNIZACIÓN ILEGAL POR PARTE DE LOS ARRENDADORES. QUE NO TE ENGAÑEN

El problema que nos encontramos en la práctica es que algunos arrendadores están estableciendo cláusulas que son consideradas nulas por los tribunales pues se establecen indemnizaciones más severas que las establecidas en la norma. Es el caso de contratos en el que se establece una indemnización en caso de desistimiento del contrato de una mensualidad de renta independientemente del período de tiempo que quede por cumplir de contrato. 

El propio artículo 6 de la Ley establece que serán nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas relacionadas con el arrendamiento de vivienda, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. En el caso concreto del desistimiento del contrato por parte del arrendatario la norma no autoriza a imponer sanciones mayores que las previstas en el artículo 11 por lo que se reputarían nulas todas las cláusulas que se establezcan en el contrato de arrendamiento que no respeten dicho artículo. 

CASO PRÁCTICO

NO LO ENTIENDO BIEN. ¿PODÉIS PONERME UN EJEMPLO?

Ejemplo práctico: Tengo un contrato de un año para vivir en un piso de alquiler desde enero de 2020 en el que se fija una renta de 600 euros a pagar cada mes. En una de las cláusulas del contrato se impone el deber por parte del arrendatario de indemnizar con una mensualidad de renta en el caso de desistimiento del contrato. Transcurren ocho meses desde que se firmó el contrato y el arrendatario decide (por cualquier motivo) desistir del arrendamiento. El arrendador le pide al arrendatario, además del pago relacionado a los gastos del último mes en el que he estado utilizando la vivienda, la indemnización establecida en el contrato de arrendamiento firmado por las partes de una mensualidad de renta.

¿Estaría obligado el arrendatario a pagar este importe al estar establecida dicha indemnización en el contrato firmado por éste?

La respuesta es NO.

En este caso, por ley solo estaría obligado a pagar como máximo la cantidad proporcional de la indemnización, esto es, si el máximo por ley es de una mensualidad por año que reste de cumplir el contrato, habría que hacer el siguiente cálculo: Si a 365 días le corresponde una indemnización de 600 euros, a 122 días (31 días de septiembre de 2020, 30 de octubre, 31 de noviembre y 30 de diciembre) le correspondería una indemnización de 200,54 euros. 

JURISPRUDENCIA

LO QUE DICEN LOS JUECES Y TRIBUNALES AL RESPECTO

De este modo se ha venido solucionando por los jueces y tribunales este tipo de controversias. Entre otras sentencias podemos citar la Sentencia núm. 160/2019 de 30 diciembre de la Audiencia Provincial de Madrid. En esta sentencia se analizaba un caso muy similar al expuesto en nuestro ejemplo. El demandado desistió de forma unilateral el contrato al cual le restaba por cumplir 31 días de diciembre de 2013, 31 de enero de 2014, los 28 de febrero de 2014, y 11 días de marzo de 2014. La actora reclama la cantidad de 3.026,14 € por las rentas de diciembre 2013(de 963,1€), enero (876,75€), febrero (876,75€), y marzo de 2014 (309,54€). 

Atendidos los criterios que fija la Ley de Arrendamientos en el artículo 11 de la LAU y siguiendo la doctrina emanada de la referida sentencia del TS la audiencia estima que procede fijar la parte proporcional por el tiempo que restaba de cumplir el contrato hasta terminar la anualidad en curso,tomando como base la renta de 875 €/m, por lo que termina aplicando el siguiente criterio de moderación: si a 365 días (1 año) le corresponde una mensualidad de 875 €, a 112 días le corresponde 268,49 € que sería la cantidad a indemnizar por parte del arrendatario.